재테크 과외#1) 파이낸싱(PF대출)으로 금융위기가 올 수 있습니다.

재무, 재정, 금융 이런 거 할 때 이제 파이낸스라고 하는데 거기에 ing가 붙어서 파이낸싱 하면 이제 금융을 조달하는 거, 돈이 융통되는 거 이런 걸 얘기하죠.

 

 

파이낸스+ing=파이낸싱(금융 조달, 현금 융통)

그러면 이제 프로젝트 파이낸싱 하면 프로젝트를 통해서 돈을 대출받는 것 돈을 융통받는 것 금융을 조달하는 걸 말하는 거죠. 그러면 그 프로젝트라는 건 뭐냐 결국은 부동산 개발인데 예를 들어서 Developer 같은 부동산 시행업자가 어떻게 지나가다가 좋은 땅을 발견하고 여기에 이제 한 1000세대 아파트라든가 아니면 상가라든가 아니면 주상복합이라든가 이런 건물을 짓겠다는 생각을 하게 되는 거죠. 그러면 본인이 예를 들어 한 25억 원을 갖고 있고 토지를 매입하는데 한 25억 원 그다음에 건물을 올리는데 한 50억이다. 그러면 본인의 총 100억의 자금이 필요한데 본인이 가지고 있는 에쿼티는 25억이니까 총 75억 원의 추가 금융이 필요하겠죠. 이럴 때 돈을 빌리는 것을 보통 프로젝트 파이낸싱이라고 얘기합니다.

 

그래서 이 돈을 빌리고 하는 모든 주체가 되는 게 이제 시행사가 되는 것이고 이 시행사가 혼자 돈을 다 하지 못하기 때문에 돈을 어디로부터 빌리냐면 보통 금융회사로부터 돈을 빌리겠죠. 최근에는 뭐 증권사라든가 제2금융회사 주로 이제 저축은행 그다음에 여전사, 카드나 캐피털 그다음 보험사 이런 회사들로부터 돈을 빌려 받는데 이 시행사 자체가 돈이 아주 충분하지 않기 때문에 추가 보증을 받아야 되죠.

 

그래서 이 시공사 건설을 책임지는 이 시공사가 보증을 하면서이 금융사가 돈을 빌려주게 됩니다. 그래서 순서대로 보면은 제일 먼저 시행사가 사업을 시작하고 금융사에게 브리핑을 하겠죠. 그래서 이러이러한 프로젝트를 하게 되면 앞으로 미래에 분양이 되어서 분양 대금이 들어온다든가, 미래 현금흐름이 앞으로 들어온다라는 것을 가정을 하고 그런 것이 너무 아름다운 청사진일 때 그런 프로젝트 앞으로의 미래 현금흐름을 보고 금융사가 대출을 해주는 거죠.

 

어떻게 보면 담보가 있는 대출이 아니라 담보가 없는 대출이기 때문에 굉장히 위험할 수도 있죠. 그만큼 수수료라든가 이자가 굉장히 높게 책정이 되겠죠. 그동안 대한민국의 부동산 시장은 워낙 저금리 상황에서 부동산 불패 신화가 되었고 또 워낙 분양이 잘 되었기 때문에 프로젝트 파이낸싱만 진행이 되면 아주 떼돈을 버는 대박 신화가 그동안 진행이 됐었던 거죠. 그런데 최근에 이제 물가로 인해서 금리가 올라가고 여러 가지 문제점들이 발생하면서 PF를 두 가지로 하게 됩니다.

 

 

브리지 대출

첫 번째는 이제 브릿지론이라고 해서이 시행사가 돈을 빌려서 제일 먼저 토지를 매입하게 되죠. 토지를 매입하려면 초기 비용이 필요한데 이거를 먼저 빌려주는 걸 브릿지론이라고 하고 그다음에 브릿지론을 통해서 토지를 매입을 하게 된 다음에 그다음에 실질적으로 건물이 올라가는 이거를 본 PF라고 얘기를 합니다.

 

그래서 본 PF 두 번의 대출이 진행이 되는데 최근 같은 상황에서는 사실 분양도 안 되고 미분양이 너무 많이 되고 있고 부동산 시장 경기가 너무 하락하고 있고 그러다 보니까 브릿지론을 받아 놨는데 본 pf가 실행이 되지 않는 그러니까 실질적인  프로젝트가 진행이 되지 않는 이런 상황이 되었고 그러니까 본 pf를 못 받은 상태에서 브릿지론 같은 거는 보통 6개월 단위로 대출이 실행이 되는데 이 브릿지론에 대한 대출 이자만 엄청나게 내고 있는 그런 상황이 되는 거죠. 

 

이거를 이제 구조적으로 보면 제일 먼저 시행사가 있고 이 시행사가 사업을 주관하면서 spc라는 하나의 페이퍼컴퍼니를 만듭니다.  목적법인이죠. 이 회사를 통해서 이제 모든 프로젝트가 진행이 되는데 여기에 지급보증을 하는 게 이제 건설회사가 되는 시공사가 지급보증을 하는 거고 그다음에 시행사가 사업을 전체적으로 총괄하는 거고 그다음에 여기에 이제 돈을 대는 게 금융사죠. 

 

 

금융사 2011년 부산저축은행 사태 

 

금융사 2011년 부산저축은행 사태가 있었죠. 이것도 마찬가지로 그 당시 부동산 pf로 인해서 대출을 무리하게 해줬던 부산저축은행이 그 부실로 인해서  결국은 도산하게 된 그런 상황이었는데 지금 2023년도 거의 유사한 그런 상황이 되고 있는 거죠. 그래서 지금은 저축은행보다는 주로 증권사 그다음에 여신사, 카드캐피털 그다음에 보험사까지 돈이 되면 모든  금융사들이 제1 금융권보다 주로 제2금융권이 이제 참여를 많이 하는 거죠. 그래서 여기서 나중에 분양이 되었을 때 수분양자들에게 받는 이 분양 대금을 통해서 금융사에 대출 이자를 갚고 또 시행사도 먹고 시공사도 먹는 이런 구조였던 거죠.

 

 그래서 분양이 잘 되면 이것만큼 뭐 황금알을 낳는 거위가 없는데 지금처럼 갑자기 부동산 시장이 어려워지기 때문에 이 pf로 인해서 우리나라의 금융위기가 촉발될 수 있다는 가정이죠.  분양 자체가 이제 안 되게 되면은 대출이자를 갚아야 되는데 대출이자를 상환하지 못하면 결국 시행사는 무너지고 같이 지급보증을 한 시공사도 무너지고 그럼 여기에 돈을 대줬던 금융사도 무너지게 됩니다. 근데 이런 금융사가 PF 대출은 일으킬 때 보통 증권사, 금융사에 재무제표에 포함되어 있지 않고 그냥 과외로 부외로 계상하고 있었기 때문에 굉장히 안전한 기업으로 나와 있지만 사실 오발 채무가 굉장히 많은 거죠.

 

 그래서 이 우발채무가 지금 한 몇 백조 된다고 하는데 이게 이제 터지면 굉장히 연쇄적으로 무너질 수 있는 증권사, 저축은행, 카드캐피털 이런 회사들이 계속 늘어나게 되고 결국은 금융위기로 올 수 있다 여기를 지금 강타한 것이 뭐냐면 작년에 있었죠. 레고랜드 사태가 되면 약간 다른 개념인데 결국은 비슷한 게 뭐냐면 이 강원도가  지급보증을 한 거고요. 그다음에 이 강원 중도개발공사라는 게 이제 시행사가 돼 가지고 여기가 레고랜드를 통해서 spc를 만들어서 레고랜드에서 발생할 수 있는 미래 현금흐름을 가지고 이 금융 여기서부터 pf를 받았는데 여기서 pf는 이름이 abcp라는 그러니까 에셋 팩트 커머셜 페이퍼 cp는 기업 어음이죠.

 

근데 이 레고랜드에서 나올 수 있는 어떤 현금 흐름을 가지고 그걸 담보로 앞으로 발생할 수 있는 그러니까 프로젝트하고 약간 유사한 거죠. 프로젝트하고 그래서 발행했는데 강원도가  실제로 지급보증을 철회하면서 난리가 났었던 거죠. 그러다 보니까 이 시행사가 결국은 부도처리가 됐고 결국은 뭐 강원도가 지급보증을 다시 하는 걸로 인해서 사태는 원만하게 해결이 되었지만 이로 인해서 이 채권이나 기업 보험 같은 경우는 만기가 1년 미만이고 채권은 1년 이상 짜린데 결국 이런 단기 금융 조달시장의 자금이 완전히 경색되는 상황이 된 거죠. 

 

왜냐하면 지방 행정부 즉 국가에서 발행하는 채권과 거의 안전도가 비슷한 지방행정부가 지급보증을 처리했기 때문에 일반적인 개인회사에서 발행하는 채권 같은 경우는 거의 아무도 믿어주지 않는 그러다 보니까 채권금리도 굉장히 발행 금리도 많이 올라가고 그러다 보니까 그럼에도 불구하고 채권이라든가 cp가 판매가 되지 않으니까 자금조달을 겪기 어려운 그런 회사들은 무너질 수밖에 없죠. 그러다 보면 결국이 시행사들 그동안 지금 pf를 일으켰던 수많은 시행사들이 어려움에 처해지고 결국 금융사에 부실까지도 이어지는 게 현재 2023년 대한민국 부동산 현재 상황입니다. 그래서 PF 즉 프로젝트 파이낸싱으로 인해서 촉발되는 한국의 금융위기 가계 부채와는 또 다른 그런 위기 상황입니다.